Avec l’arrêt du dispositif Pinel, les particuliers désireux d’investir dans le locatif neuf attendaient une nouvelle opportunité de défiscalisation immobilière. Le dispositif Jeanbrun, issu du plan gouvernemental "Relance Logement" et inscrit dans la loi de finances 2026, répond à cette attente. Décryptage.

 

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans des logements loués nus, destinés à être occupés à titre de résidence principale par le locataire.
Ses objectifs sont multiples :

• relancer l’investissement locatif privé,
• renforcer l’attractivité fiscale de la location nue,
• favoriser une offre de logements accessibles sur le long terme.

Il s’applique aux logements acquis ou construits entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028, sous réserve du respect de conditions précises fixées par la loi.

 

Le principe clé : l’amortissement appliqué aux revenus fonciers

Le dispositif rompt avec la logique des réductions d’impôt directes.
Contrairement aux anciens mécanismes comme Pinel ou Duflot qui offraient une réduction d'impôt immédiate, le dispositif Jeanbrun permet de diminuer la base imposable en introduisant un système d’amortissement fiscal annuel : l’investisseur déduit progressivement la valeur de son logement de ses revenus fonciers, abaissant ainsi sa base imposable et pouvant même créer un déficit foncier imputable à l'ensemble de ses revenus, jusqu’à 10 700 € par an (ou plus sous conditions.

Plus la tranche marginale d'imposition est élevée, plus cet avantage prend toute sa mesure.

Quels sont les biens concernés ?

Le dispositif concerne :

• les logements nu (logement vide, sans meubles ni équipements),
• situés dans des immeubles collectifs partout en France (les maisons individuelles sont exclues du dispositif),
• et concerne les acquisitions réalisées entre 20 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Il est applicable :

• aux logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement),
• aux logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien et améliorant la performance énergétique (DPE A ou B).

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Avec le dispositif Jeanbrun, vous pouvez déduire chaque année une partie du prix d'achat de votre revenu imposable, comme si votre logement "s'usait" avec le temps. C'est ce qu'on appelle l'amortissement fiscal.

• Le taux d'amortissement annuel varie entre 3,5% et 5,5% selon le type de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).
• Sur une base amortissable de 80 % du prix d’achat (les 20% restants concernent le terrain, non amortissable).
• La durée d’engagement locatif est fixée à 9 ans minimum et le bien doit être loué comme résidence principale.

 

Exemple concret : achat d’un appartement neuf à 200 000 €

Prenons le cas d’un investisseur qui achète un appartement neuf à 200 000 €.
La base amortissable s’élève à 160 000 € (80% du montant de l’achat).
Selon le type de location :

• Loyer intermédiaire (loyer légèrement inférieur au marché) : amortissement de 3,5 %, soit 5 600 € déductibles/an.
• Loyer social (loyer plus accessible) : amortissement de 4,5 %, soit 8 000 € par an.
• Loyer très social (loyer très accessible) : amortissement de 5,5 %, soit 8 800 € par an.

Sur 9 ans, cela représente jusqu’à 80 000 € amortis fiscalement, soit environ 24 000 € d’économie d’impôt pour un contribuable imposé à 30 %.
Une approche certes moins spectaculaire qu’une réduction d’impôt instantanée, mais dont l’effet fiscal cumulé sur la durée est particulièrement attractif.
Une approche certes moins spectaculaire qu’une réduction d’impôt instantanée, mais dont l’effet fiscal cumulé sur la durée est particulièrement attractif.

Un avantage fiscal élargi

Le dispositif Jeanbrun ne se contente pas de réduire la fiscalité liée au bien loué. Il va plus loin en permettant, sous certaines conditions, de faire remonter le déficit généré sur l’ensemble des revenus du foyer. Autrement dit, lorsque les charges et l’amortissement dépassent les loyers encaissés, l’excédent ne reste pas cantonné à l’investissement immobilier : il peut venir diminuer l’imposition globale, dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce point qui distingue réellement le dispositif Jeanbrun des mécanismes habituels : l’avantage fiscal ne se limite plus au seul rendement locatif, il peut aussi alléger plus largement la pression fiscale du foyer.

Des loyers plafonnés

Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur s’engage à respecter des plafonds de loyers pendant 9 ans.
Trois niveaux de loyers ont été définis :

• Loyer intermédiaire : amortissement 3,5 %.
• Loyer social : amortissement 4,5 %.
• Loyer très social : amortissement 5,5 %.

Plus le loyer est bas, plus le taux d’amortissement et donc la déduction fiscale annuelle augmentent. L’intérêt économique dépend donc de votre tranche marginale d’imposition et du niveau de tension locative sur le secteur visé.

À qui s’adresse le dispositif Jeanbrun ?

Le Jeanbrun cible les investisseurs particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier, réduire leur fiscalité, et sécuriser leur revenu locatif sur le long terme.
Il s’adresse particulièrement :

• Aux contribuables imposés à partir de la tranche à 30% ou plus, pour qui l’impact fiscal est significatif.
• Aux investisseurs visant des zones à forte ou moyenne tension locative, où la demande locative reste soutenue.
• Aux personnes cherchant un investissement tangible sans effet de levier excessif, comme alternative au Pinel classique.

Qui est exclu du dispositif ?

Le bien ne peut pas être loué à :

• Un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire.
• Un locataire dont les revenus dépassent les plafonds fixés pour le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social).
• Et, par principe du dispositif, aucune location saisonnière ou meublée n’est éligible : le logement doit rester nu et destiné à une résidence principale.

Des conditions d’application souples et géographiquement ouvertes

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun n’est soumis à aucune zone géographique prioritaire.
Il peut s’appliquer :

• Sur tout le territoire métropolitain.
• En zone tendue comme en zone détendue.
• Pour les logements neufs ou anciens rénovés situés dans des immeubles collectifs.

Seule contrainte : le bien doit être acquis entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028 pour être éligible.

Efficacité du dispositif Jeanbrun pour les personnes ayant des revenus fonciers existants

Pour les investisseurs déjà imposés sur des revenus fonciers issus par exemple de biens précédemment acquis sous Pinel ou en location classique, le dispositif Jeanbrun se révèle particulièrement efficace.

Pourquoi ?

• Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel peuvent s’ajouter les prélèvements sociaux.
• L’amortissement Jeanbrun permet de réduire, voire neutraliser cette base imposable, sans plafond global des niches fiscales.

Pour un investisseur soumis à une TMI de 30 %, 41 % ou 45 %, l’impact fiscal peut être significatif, bien supérieur à une réduction d’impôt classique.
Le dispositif permet ainsi :

• d’optimiser une fiscalité déjà existante,
• tout en continuant à percevoir des loyers issus de la location nue.

Exemple chiffré

Prenons le cas d’un investisseur qui perçoit 15 000 € de revenus fonciers nets par an, issus de biens loués nus. Il est imposé :

• à une tranche marginale d’imposition (TMI) de 41 %,
• aux prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers, qui restent fixés à 17,2 % en 2026.

Situation avant nouvel investissement
Le taux global d’imposition est donc de :
41 % + 17,2 % = 58,2 %
La fiscalité annuelle s’élève à :
15 000 € × 58,2 % = 8 730 €

Intégration d’un investissement éligible au dispositif Jeanbrun
Après opération d’acquisition sur le nouveau dispositif Jeanbrun un investisseur disposant d’un montant d’amortissement imputable sur le revenu global de 7000 €, peut, grâce à cet amortissement, diminuer sa base imposable au titre des revenus fonciers passant de :

• 15 000 € à 8 000 €

La nouvelle fiscalité annuelle devient :
8 000 € × 58,2 % = 4 656 €
L’économie d’impôt générée s’élève ainsi à 4 074 € par an.

Peut on cumuler le dispositif Jeanbrun avec un Pinel ou d’autres dispositifs ?

Cumul avec un Pinel existant

Le dispositif Jeanbrun peut coexister avec un investissement Pinel, à condition que les deux dispositifs portent sur des biens distincts.
Il convient toutefois de rappeler que :

• le Pinel repose sur une réduction d’impôt, soumise au plafonnement global des niches fiscales,
• le Jeanbrun repose sur une déduction d’assiette, hors plafond des niches fiscales.

Ils peuvent donc s’inscrire dans une stratégie patrimoniale complémentaire, dès lors que leur articulation est cohérente.

Articulation avec d’autres stratégies patrimoniales

Le dispositif Jeanbrun peut également s’intégrer dans une stratégie plus globale, combinant par exemple :

• du déficit foncier,
• des investissements via une SCI à l’IR,
• ou différentes typologies de biens et de modes de détention (parts de SCPI par exemple).

L’enjeu est d’apprécier le dispositif à l’échelle du patrimoine global de l’investisseur.

Contactez dès maintenant une conseillère ou un conseiller Gan Patrimoine pour être informé(e) de la mise à disposition des premières offres Jeanbrun et obtenir une simulation personnalisée.